Waarom de Vlaamse Woonwaarborg geen uitstel verdient

De verhouding tussen het aantal woningen en huishoudens in Vlaanderen lijkt op het eerste gezicht geruststellend. Tussen 2013 en 2023 nam het aantal woningen – inclusief studentenkamers, tweede verblijven en leegstand – met 10,3% toe, terwijl het aantal huishoudens in dezelfde periode met 8,7% steeg. Dit betekent dat er in 2023 ongeveer 15% meer woningen waren dan huishoudens. Toch wijzen de laatste cijfers op een stagnerend woningaanbod, terwijl de vraag toeneemt. De daling van het aantal bouwvergunningen, samen met de verwachte groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, zet de woningmarkt verder onder druk. Het Federaal Planbureau voorspelt dat de komende jaren de woningbehoefte blijft toenemen, vooral in stedelijke gebieden. De krapte in bepaalde segmenten van de markt zal alleen maar vergroten en zo de prijzen verder opdrijven.

De woningprijzen blijven voor veel Vlamingen een lastige barrière. Tussen 2019 en 2023 lag de ratio woningprijs-ontleningscapaciteit – die de verhouding tussen woningprijzen en wat gezinnen kunnen lenen meet – consequent boven de 100%. Dit betekent dat de gemiddelde woning duurder is dan wat een gemiddeld huishouden zich kan veroorloven. In 2023 bereikte deze ratio zelfs 128,4%, wat de kloof tussen wat gezinnen kunnen lenen en wat woningen kosten verder vergroot. Hoewel er in 2022 en 2023 een lichte afkoeling van de vastgoedprijzen plaatsvond, blijven de prijzen in reële termen historisch hoog, met weinig ruimte voor herstel op korte termijn.

Ter vergelijking: Terwijl Nederland en Duitsland in 2023 te maken kregen met aanzienlijke prijsdalingen, mede door hogere hypotheekrentes en een dalende vraag, bleef de prijsdaling in Vlaanderen beperkt. Dit is grotendeels te danken aan de structurele schaarste op de woningmarkt, een relatief stabiele vraag en het feit dat veel Vlaamse gezinnen een eigen woning bezitten, vaak deels gefinancierd met eigen kapitaal. Bovendien zorgt een sterk vertrouwen in vastgoed als investering ervoor dat de markt robuuster blijft dan elders. De Vlaamse woningmarkt onderscheidt zich door haar relatieve stabiliteit, zelfs in tijden van economische druk.

In deze moeilijke context kan de Vlaamse Woonwaarborg een belangrijk verschil maken. Het systeem geeft banken extra zekerheid, zodat ze ook leningen kunnen verstrekken aan mensen die onvoldoende spaarkapitaal hebben. Dit is cruciaal voor jonge gezinnen en alleenstaanden – een groep die volgens de Woonsurvey ongeveer 30% van de starters op de markt vertegenwoordigt. Dit zorgt ervoor dat eigenaarschap niet uitsluitend voorbehouden blijft aan de financieel sterkeren.

De impact van gerichte maatregelen zoals deze blijkt uit andere recente beleidswijzigingen, zoals de verlaging van de registratierechten. Sinds 2022 betalen starters die een eigen woning kopen slechts 3% registratierechten in plaats van 6%. Bij een woning van 300.000 euro levert dit een besparing op van 9.000 euro, een cruciaal bedrag voor kopers met beperkte middelen. Deze verlaging wordt vanaf 1 januari 2025 verder doorgevoerd naar 2%. Samen met de Woonwaarborg kunnen dergelijke beleidsmaatregelen ervoor zorgen dat eigenaarschap voor meer mensen haalbaar wordt.

De Vlaamse Woonwaarborg biedt starters een eerlijke kans op de woningmarkt en vormt een belangrijke hefboom om eigenaarschap toegankelijker te maken. Maar het uitstel van deze maatregel geeft een verkeerd signaal aan jonge kopers, die nu al worstelen om hun droom waar te maken. Het succes van de verlaging van de registratierechten toont aan dat gerichte beleidsmaatregelen het verschil kunnen maken. De minister moet deze lijn doortrekken en de Woonwaarborg snel activeren. Jonge mensen vragen geen privileges, alleen een eerlijke kans. Laat ons hen die geven.