Vroeger was het bezitten van een eigen woning een natuurlijke volgende stap na het vinden van een eerste baan, maar vandaag de dag is dat verre van vanzelfsprekend. Niet alleen de ouders maar ook hun kinderen zélf liggen vandaag wakker over hun woondroom. Is die zorg terecht?
De uitdaging waar we voor staan is in elk geval enorm. De vraag naar woningen is nu al groot en zal naar verwachting alleen maar toenemen in de komende jaren. Tegen 2030 hebben we in Vlaanderen naar schatting zo’n 220.000 extra woningen nodig en tegen 2050 zelfs 650.000. Dit komt bovenop de inspanningen die nodig zijn voor renovatie en het energiezuinig maken van de huidige patrimonium.
Die groeiende vraag zorgt voor stijgende prijzen. Volgens de vastgoedbarometer van de notarissen kostte een woning in Vlaanderen vorig jaar gemiddeld 358.575 euro, een stijging van 3% tegenover 2022. In West-Vlaanderen was dat 322.070 euro of een stijging van 2%. Voor een appartement betaalde de Vlaming gemiddeld 276.450 euro in 2023, of 3,3% meer dan het jaar voordien. De prijsstijgingen deden zich voor in alle provincies, behalve in West-Vlaanderen, dat wel de duurste provincie blijft.
Om die prijzen onder controle te houden worden de meest uiteenlopende oplossingen voorgesteld. De linkerzijde schuift maatregelen naar voor zoals het plafonneren van de huurprijs of een opkoopbescherming waarbij kopers verplicht worden gedurende een lange periode de woning te bewonen. Populistische partijen pleiten dan weer voor de herinvoering van de woonbonus of de belastingaftrek bij het aangaan van een woonkrediet.
Klinkt toch goed, zegt u? Klinkt inderdaad goed, in een verkiezingsfolder of aan de toog. Maar het zijn stuk voor stuk valse goede ideeën en in realiteit ben je er niets mee. Integendeel. Ze zijn ineffectief of zorgen voor een ongewenst of prijsopdrijvend effect. Ze gaan allemaal voorbij gaan aan cruciale basisprincipe: het gaat om het aanbod.
‘It’s the economy, stupid’ geldt ook hier. De woningmarkt is een economische markt. Het gaat om een complex samenspel van factoren zoals het aantal huishoudens, het beschikbare inkomen en leningscapaciteit, beschikbare ruimte, de hypotheekrente uiteraard alsook woningkwaliteit, ligging en algemene economische conjunctuur. De kern ervan blijft vraag en aanbod. Als we wonen betaalbaar willen houden, moeten we simpelweg zorgen voor meer goede woningen.
Maatregelen als huurprijsplafonds of bevriezen van huurprijsindexering ontmoedigen juist investeringen en belemmeren zo de creatie van nieuw aanbod op de private huurmarkt. Hoogstens verleggen dergelijke maatregelen het probleem van de ene wijk naar de andere, zoals men in Nederland met de opkoopbescherming vaststelde. Voorstellen als een massale toekenning van huurpremies- en subsidies zorgen dan weer voor een prijsverhogend effect, terwijl elke studie net aantoont dat de afschaffing van de woonbonus de vastgoedprijzen juist heeft getemperd.
Betekent dit dat wonen in Vlaanderen effectief onbetaalbaar wordt? Niet als we het aanbod op peil kunnen houden. Dit betekent dat het ritme van de bouwsector voldoende hoog moet blijven en er op een goede manier woningen gerenoveerd en bijgebouwd worden. Door te zorgen voor voldoende arbeidskrachten in de bouw, door renovatie te stimuleren en de BTW op sloop en heropbouw permanent te verlagen tot 6% bijvoorbeeld.
Het woonbeleid moet erop gericht zijn om de toegang tot de woningmarkt gaaf te houden. De Vlaamse Woonwaarborg van minister Diependaele (N-VA) bijvoorbeeld is een prima idee. Vandaag zijn er een pak jonge kopers die wel in staat zijn om hun woonlening maandelijks af te lossen maar geen lening krijgen omdat ze over onvoldoende eigen inbreng beschikken. Met deze waarborg krijgen ze toch toegang tot die lening. Ook een verdere verlaging van de registratierechten naar 1% kan de aankoop van een woning voor meer mensen toegankelijker maken. En met een versterkte verzekering gewaarborgd wonen beschermen we kopers kosteloos bij inkomensverlies door onverwachte werkloosheid of gedwongen arbeidsongeschiktheid. Op de huurmarkt moeten we net als bij het woonkrediet mogelijk maken dat ouders of vrienden zich persoonlijk borg kunnen stellen.
We zullen wonen niet betaalbaar houden door extra regelgeving of beperkingen op te leggen. De vraag naar beschikbare ruimte, de lange en ingewikkelde procedures en vergunningen of de stijgende bouwkosten en -materialen zorgen al voor voldoende uitdagingen. We hebben gewoon meer woningen nodig en die krijgen we enkel door investeringen aan te moedigen en de toegang tot de woningmarkt te vergemakkelijken, zowel voor koop- als huurwoningen. En dan hoeft niemand nog wakker te liggen van hun woondroom.
